こんな人におすすめ記事
- 不動産投資を始めたい
- 手間をかけずに不動産投資をしたい
- 利回りの高い金融商品を探している
Yoshinori 今回は、手間をかけずに小額から始められる不動産投資「REIT」について解説します。
REIT（Real Estate Investment Trust）とは？
REITとは「不動産投資信託」のことで、日本では2001年に市場がスタートしました。
海外REITと区別するため、JAPANの頭文字の「J」を付けて「J-REIT」と呼ばれています。
J-REITは投資家からお金を集めて、住宅やオフィス、商業施設などの不動産を購入し、賃貸などから生じた収入からコストを引いた利益を投資家に分配する金融商品です。
REITのメリット
REITには、以下の3つのメリットがあります。
小額から不動産投資ができる
実物の不動産投資を行うには、まず不動産を購入するための資金が必要です。
一方、大勢の投資家から資金を集めるREITは1口1万円から購入でき、個人では買えないような一等地の物件や数億円するような大きな商業施設を持つことができます。
しかも、小額から金額を指定して購入する積立投資をすることも可能です。
分散投資ができる
小口から購入できるREITは、投資エリアや物件の種類（住宅、オフィス、商業施設など）も豊富で、資産を分散して投資することができます。
しかも購入する物件は金融機関や不動産会社の出身者などが厳選するため、不動産に関する専門的な知識も経験も必要ありません。
高利回りの分配金を期待できる
日本のREITの場合、利益の90%以上を投資家に分配すれば法人税を課さない仕組みがあります。
利益を投資家に分配されやすい仕組みがあるため、安定した分配金が欲しい人には非常に魅力的な商品となっています。
しかも、株式と同じように証券取引所を通してリアルタイムで売買ができます。
相対取引が基本の現物不動産と異なり、買ってくれる相手を探す必要がないため、現金化をしやすいメリットもあります。
REITのデメリット
REITには、以下の3つのデメリットがあります。
価格変動が激しい
REITは株式と同じように日々取引されるため、価格の値動きがあります。
この値動きが意外と激しく、リーマンショックやコロナショックなどの○○ショックなどの暴落局面では、30％〜50％も取引価格が下落しました。
また、賃料・地価の下落などにより分配金が減る可能性もあります。
こうしたことからREITは現物の不動産投資トラベルと比べると、ボラティリティ（価格変動の度合い）の高い金融商品と言えます。
災害によるリスクも影響する
投資先が現物の不動産であるREITは、地震や津波などの災害による物件の損壊リスクもはらんでいます。
投資先の不動産が被災すると、REITもその影響を受けます。
運営する会社の倒産リスク
REITを運営している会社が倒産すると上場廃止となり、不動産は売却されます。
売却金の中から投資家に資金が返金されますが、満額で戻る保証はありません。
主なREITの種類
ここでは代表的な4つのREITを紹介します。
オフィスREIT
オフィスREITは、会社のオフィスなどが入居するビルに投資するREITです。
市場規模の大きいオフィスREITは、景気の影響を受けやすく、賃料・稼働率ともに安定しません。
そのため、国内・海外の経済状況を見ながら投資をする必要があります。
物流REIT
物流REITは、倉庫などの物流不動産を運営するREITです。
近年のネットショッピングなどの需要増加に伴い、賃料・稼働率共に安定しているセクターです。
そのため、分配金の急激な増減もあまりないREITです。
住宅REIT
住宅REITは、居住用のマンションなどを運営するREITです。
単身世帯や共働き世帯を中心に、東京・大阪・名古屋・福岡などの都市部に投資されることの多い住宅REITは、景気の影響を受けにくい、分配金が安定している特徴を持っています。
商業施設REIT
商業施設REITは、百貨店やショッピングモールなど大きな施設を運営するREITです。
2020年のコロナショックやAmazonをはじめとするe-コマースの影響により、小売系の実店舗の収益は悪化の一途を辿っています。
こうした背景から将来性が悲観されるセクターです。
ホテルREIT
ホテルREITは、ホテルや宿泊施設などを運営するREITです。
オフィスREITと同様に景気の影響を受けやすく、また商業施設のようにコロナショックの影響を受けたREITでもあります。
ブームやイベントなどの影響を受けることも大きく、情勢を見極めて投資する必要があります。
このほかに、総合REITや高齢者向けのシニア住宅を運営するヘルスケアREITなど、ニーズに合わせた金融商品も登場しています。
まとめ
小額から始められる不動産投資「REIT」について解説をしました。
金利の低い日本では、安定した賃貸収入による高利回りのREITは人気が高く、投資先も豊富で投資しやすい金融商品となっています。
その反面、自然災害の多い日本では不況以外のリスクを抱えています。
資産に組み入れる検討をする価値のあるREITを始めるには、資産のうち何％をREITに投資するかといったアセットアロケーション（資産配分）をきっちり行ってから投資し始めることが大切です。
